深圳跟进“认房不认贷”楼市新政，开发商：抓紧窗口期卖房
本文来源：时代周报 作者：梁争誉
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广州之后，深圳成为第二个跟进执行“认房不认贷”的一线城市。
8月30日晚间，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》称，为更好满足深圳市居民刚性和改善性住房需求，经深圳市政府同意，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在深圳名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
该政策自2023年8月31日起施行。
图源：深圳市住建局官网
深圳执行“认房不认贷”政策，是落实主管部门提出优化调整房地产政策的具体表现。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，要求对个人住房贷款中住房套数认定标准进行优化，并将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。深圳是广州之后，第二个跟进执行的一线城市。
对于政策的落地效果，多名业内人士认为，“认房不认贷”政策切中刚需及改善痛点，可以满足更多合理的居住需求，预计短期内成交量将有所上涨，但长期仍要看供求关系的变化。
首付压力大减
“认房不认贷”政策带来的最直接变化，是改善型买家的首付压力大减。
根据深圳目前执行的住房信贷政策，首套房首付三成，二套房首付最高去到八成。以置换客群购买总价500万元的房子为例，“认房不认贷”前，首付五成，首付金额250万元，月供在1.27万元左右；“认房不认贷”后，首付三成，首付金额150万元，月供在1.77万元左右。
可以直观看到，“认房不认贷”前后，置换群体的首付比例减少两成，首付金额减少100万元，但月供增加约5000元。
图源：乐有家研究中心
“认房不认贷”政策将利好改善型买家以及新市民。
乐有家研究中心表示，深圳作为移民大城，近年来涌入数百万新市民。他们中不少人可能在家乡置业过，已经失去了首次房贷的名额，到深圳后受限贷政策影响，买第一套房就至少需要五成首付，置业安家的门槛更高。根据该机构的一项调查，21%的深圳市民希望获得的政策支持是，降低首付比例。
新市民贺俪（化名）告诉时代周报记者，新政出台后，她看到了在深圳“上车”的机会。
贺俪四年前已在老家贷款购置一套住房，考虑到换房成本高企，有生育计划的她原本打算一步到位，在深圳购买一套三房住房。但由于仍有一笔异地的房贷尚未还清，在深圳购买总价750万元以上的非普通住宅首付比例高达六成，她不得不搁置购房计划。“认房不认贷”政策落地后，贺俪说，“周末可以继续看房了。”
“‘认房不认贷’比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。”乐有家营销总裁孟凡振告诉时代周报记者。
美联物业全国研究中心总监何倩茹向时代周报记者表示，深圳跟进“认房不认贷”政策，对外地有房但深圳无房以及在深圳“卖一买一”的客户来讲，是一个非常大的利好，“因为首付款只需要三成，贷款利率还可以享受到首套房的利率优惠。”
不会带来房价的明显反弹
“认房不认贷”政策发布后，市场反应积极。
“刚打完一圈销售同事的电话。”在深圳有多个改善型楼盘在售的一民营房企营销口人士于爽（化名）告诉时代周报记者，新政落地即迎来9月旺季，“认房不认贷”政策会有一定的效果，“目前公司还是会继续执行原先的销售策略，抓紧窗口期赶紧出货。”
“新政对改善型项目比较有利，有实质性利好，可以增加客户池。但对于核心区的豪宅项目或者是外围区域的刚需项目，影响不大，最多是提振信心。”于爽补充称。
也有改善型群体表达了较为悲观的情绪。计划从宝安西乡置换到宝安中心区的王斐（化名）说，“虽然把房子卖掉就又能首付三成，但难点是怎么卖掉房子。”来自乐有家研究中心的数据显示，截至今年7月末，深圳二手房挂牌量高达52561套，成交周期168天。
对此，于爽持乐观态度。“二手房卖不掉，不也是因为买方被首付、月供的问题卡住了吗？其实就是一个循环的链条，原来无法闭环，现在至少打通了。”
政策利好提振，是否会带来房价的反弹？
孟凡振认为，在当前供需关系发生重大变化的背景下，“认房不认贷”政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。
根据乐有家研究中心统计，自今年4月房贷与二手房参考价脱钩以来，低于参考价成交的房源反而越来越多，达到63%，市面上80%的房源是以参考价成交的。
“当前深圳房价的水分与泡沫已挤压挥发，业主理性报价，买家为住而买房，投机需求锐减，市场更加稳定健康，也更有利于交易量回到正常水平。”乐有家研究中心表示。
何倩茹建议，各方要珍惜来之不易的利好，切忌一有利好就涨价，这样才能更好地促进楼市的回暖。“我们预计短期内市场会受到一定的刺激，交易量将有所上涨，但长期一点还要看供求关系的变化。”
孟凡振认为，若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放，扭转当前房地产交易市场的颓势。
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